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??2月6日，根據(jù)北京產(chǎn)權交易所消息，保利發(fā)展控股集團股份有限公司（以下簡稱“保利發(fā)展”，600048.SH）同時公告12家企業(yè)股權轉(zhuǎn)讓信息，經(jīng)股權穿透查驗，均是與碧桂園合作的項目公司。以公告的估值計算，保利發(fā)展所持有的所有者權益合計近23億元。

??此次擬納入交易的12個項目分布在中山、珠海、句容、南通、臺州、常州、重慶、曲水等城市，大部分為公開市場獲取，且均處于項目開發(fā)中后期，部分項目已實現(xiàn)品質(zhì)交付。若出售完成，保利發(fā)展將完全從以上12家公司股權序列中退出，不再持有股權。

??保利發(fā)展及碧桂園方面均向記者表示，這是項目層面的具體經(jīng)營事項，目的是確保項目公司經(jīng)營平穩(wěn)向好發(fā)展，是雙方股東共同協(xié)商的結果。

??一位知情人士對記者表示，保利欲退出這些項目公司是正常的商業(yè)行為。這些地產(chǎn)項目公司名下有的是可售資產(chǎn)，有的是持有資產(chǎn)不可出售，如果可售資產(chǎn)售賣將盡或者持有資產(chǎn)回報率較低的話，通過股權轉(zhuǎn)讓的形式退出項目公司，以便企業(yè)投資新項目從而追求更好的投資回報率。

??打包轉(zhuǎn)讓12家公司股權

??此次保利發(fā)展共將珠海和筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“珠海和筑”）51%股權、常州晟金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司41%股權、中山市碧朗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%股權、中山祥越實業(yè)投資有限公司51%股權、臺州和隆置業(yè)有限公司（以下簡稱“臺州和隆”）50%股權、句容碧華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“句容碧華”）30%股權、珠海市碧弘碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“珠海碧弘”）51%股權等12家公司股權擺上貨架。

??保利發(fā)展是將這些公司股權打包轉(zhuǎn)讓。根據(jù)轉(zhuǎn)讓公告，意向受讓方參與受讓其中一個項目時，須同時參與受讓除本項目外的其余11宗股權轉(zhuǎn)讓項目。

??若征集到多家意向受讓方，則通過網(wǎng)絡競價一次報價的方式確定受讓方，競價起始價為前述12宗股權轉(zhuǎn)讓項目轉(zhuǎn)讓底價的總和。

??從公告內(nèi)容來看，這些公司有盈利也有虧損。例如，臺州和隆2022年凈利潤為5199.96萬元，曲水天熠，截至2023年1月10日，凈利潤達3633.92萬元；而南京保寧2022年虧損8800.85萬元，2021年度虧損1.05億元，中山碧朗、句容碧華、珠海碧弘碧桂園、珠海和筑等也是連續(xù)兩年內(nèi)虧損。

??實際上，上述部分公司股權并非保利發(fā)展首次掛牌轉(zhuǎn)讓。

??2022年12月29日，北京產(chǎn)權交易所公示顯示，保利發(fā)展旗下保利灣區(qū)投資發(fā)展有限公司轉(zhuǎn)讓三家公司股權。分別是珠海碧弘公司51%股權、中山祥越實業(yè)投資有限公司51%股權、珠海和筑公司51%股權。2月3日則為以上三家股權二次掛牌。

??文件顯示，保利灣區(qū)投資持三家公司股份各51%，掛牌成功即退出三家公司。三家公司持股比排第二位的均為鶴山市共和碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“鶴山市共和碧桂園”），該公司屬碧桂園附屬公司。

??二股東鶴山市共和碧桂園持有碧弘碧桂園股比44.11%，持有中山祥越實業(yè)股比46.23%，持有珠海和筑股比45.47%。

??一位熟悉地產(chǎn)行業(yè)的律師對記者稱，集中出讓與合作方的項目公司股權可能會因不同股東之間對不同市場區(qū)域有不同的盈利能力要求及判斷差異所致，也可能因部分項目已經(jīng)開發(fā)完畢，需要出售對應股權優(yōu)化資本結構。

??競爭與合作相互依存

??近年來，隨著行業(yè)政策及市場的不斷調(diào)整，頭部房企之間的競爭與合作關系發(fā)生了微妙的變化。

??2022年4月21日，保利發(fā)展舉行2021年度業(yè)績說明會，新任董事長劉平表示：“基于對行業(yè)和公司自身競爭力的信心，公司提出的‘進三爭一’目標，是有信心和底氣的。”

??2022年全年，保利發(fā)展操盤金額為4116億元，排名行業(yè)第三，碧桂園以4410.9億元的操盤金額位列第一。

??在首先實現(xiàn)“進三”的目標后，2023年1月，保利發(fā)展的銷售額達295億元，同比增長5.7%，繼續(xù)形成逆勢增長態(tài)勢。同月，碧桂園實現(xiàn)合同銷售金額約220.1億元。這也意味著，頭部房企之間的“卡位”之爭愈發(fā)明顯。

??對于此次保利發(fā)展集中出讓股權，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜認為，地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓項目公司股權是很平常的事情，但像這樣集中轉(zhuǎn)讓十幾個與某家企業(yè)有合作的項目，一般可能出于雙方合作在理念與戰(zhàn)略等層面的不同意見。

??他認為，從此次保利退出12家與碧桂園合作的項目公司股權乃至控股權，以及所涉及投資額、保利自身的基本面來看，應該并非出于回收資金的資金層面或戰(zhàn)略性收縮考慮，而是出于雙方合作分歧或者保利自身調(diào)整項目布局、土儲結構的主動性調(diào)倉行為。

??一位接近保利發(fā)展的人士表示，“該次整體打包轉(zhuǎn)讓涉及的金額并不是很巨大，不像是為緩解企業(yè)資金之目的。可以關注保利的后續(xù)動作，如之后并無類似的轉(zhuǎn)讓項目之舉動，則此次項目轉(zhuǎn)讓可能是保利方面有針對性地處理與碧桂園之間的合作關系。”

??有房企高管告訴記者，房地產(chǎn)行業(yè)近年很多項目層面的合作，多數(shù)不是因為優(yōu)勢互補而合作，而是在土地市場白熱化競爭的背景下，抱團壯膽、減少競爭而形成合作。但很多情況下，拿地之后，合作雙方的互信基礎并不扎實。

??他表示，行業(yè)需要強強聯(lián)合的合作，對企業(yè)本身有利，對消費者、行業(yè)也有利。但這種局面的形成，有賴于業(yè)內(nèi)的企業(yè)，進一步學習相互之間如何更好地合作。

??企業(yè)之間的競爭與合作總是相互依存、不可分割的關系。

??在地產(chǎn)開發(fā)之外，2022年10月，保利資本和碧桂園創(chuàng)投攜手孵化了一家新能源公司——保碧新能源，其首個光儲充示范項目在9月28日于上海界龍藝術印刷廠奠基。