三、健全住房保障準(zhǔn)入退出機(jī)制

保障性住房作為公共資源或具有公共資源要素的資源，它的分配和使用應(yīng)當(dāng)遵循必要性、有效性和公平的原則，并經(jīng)得起公眾評價。保障性住房分配和使用，以不沖擊社會主義按勞分配原則為條件。禁止以任何形式向住房不困難的家庭供應(yīng)保障性住房。

(一)探索創(chuàng)新申請審核和輪候制度

“十二五”期間，全國計劃建設(shè)保障性安居工程住房3600萬套，如果沿用傳統(tǒng)的審核辦法，不做必要的制度創(chuàng)新，就無法提高工作效率、降低管理成本。操作上，可以考慮：第一，住房困難家庭在所在地居住和就業(yè)滿一定年限的，可以申請保障性住房，如滿三年或五年；第二，確定輪候規(guī)則和順序，對于傷殘軍人、見義勇為者、勞動模范和最低收入家庭等，通過積分等方式給予排序上的優(yōu)先照顧；第三，根據(jù)申請人的財產(chǎn)和收入狀況，確定享受何種住房保障政策，如公共租賃房政策還是共有產(chǎn)權(quán)保障房政策等；第四，依申請人的收入水平(住房支付能力)，確定其應(yīng)當(dāng)支付的租金或政策支持程度。

(二)要強(qiáng)調(diào)程序公開和輪候制度

建立一整套保障性住房管理程序，向社會公開住房保障范圍、標(biāo)準(zhǔn)、方式、房源、程序、分配過程，既便利有關(guān)當(dāng)事人，又方便社會監(jiān)督。同時，在申請審核環(huán)節(jié)，要強(qiáng)調(diào)申請人誠信申報的義務(wù)，以減少審核成本。如果發(fā)現(xiàn)申請資料不實，申請人要承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。國辦發(fā)〔2011〕45號文要求地方政府確定合理的輪候期，并向社會公布，這有助于穩(wěn)定社會預(yù)期，讓保障對象知道申請之后多長時間可以拿到保障房；反過來，對地方政府來說也是一種約束。

(三)退出管理制度設(shè)計

保障性住房只能用于解決住房困難。當(dāng)保障對象有了其他住房時，應(yīng)當(dāng)退出住房保障?？紤]到住房保障或直接、或間接會給保障對象帶來一定的收入效應(yīng)，退出機(jī)制的設(shè)計不能簡單化。

對公共租賃住房，則可以用經(jīng)濟(jì)措施梯次調(diào)節(jié)保障程度，直至收取市場租金，使得承租人收入水平提高后不再享受政府補(bǔ)貼。這時，退出方式可以有多種選擇，如收取市場租金、騰退房屋，或者由租轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)保障房或全部產(chǎn)權(quán)等。為了保持租賃關(guān)系的相對穩(wěn)定性，也考慮新就業(yè)群體的收入增長狀況，租賃期限的設(shè)定不宜過短(以2-3年或3-5年為宜)。在合理的租期內(nèi)，可以不再審核承租人的收入水平，不再調(diào)整租金標(biāo)準(zhǔn)。這樣做，既有利于降低管理成本，也有利于引導(dǎo)住房租賃市場。

對共有產(chǎn)權(quán)保障房，考慮到購房人已經(jīng)支付了一定的價款，在購房人仍然實際居住的情況下，可以不強(qiáng)制退房。由于配售前已經(jīng)明確了購房人的產(chǎn)權(quán)份額，再上市交易所得價款，由購房人和政府按各自的份額分享。這樣，政府收回了初始投資和相應(yīng)的增值收益，購房人也就退出了住房保障。

需要注意的是，退出政策設(shè)計中，對住房保障對象家庭收入變化要有適度的寬容。一個家庭之所以無力解決住房問題，與其自身的勞動技能較低，就業(yè)不充分有關(guān)。短期內(nèi)，這一群體的經(jīng)濟(jì)狀況很難出現(xiàn)質(zhì)的變化。即使他們的收入有所提高，在目前的高房價下，也難以立即進(jìn)入市場。適度寬容保障對象收入的變化，既符合中低收入家庭收入變化規(guī)律，也有利于退出機(jī)制的最終落實。