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??降幅在10%以內(nèi)的項(xiàng)目仍有11%，頂豪平均降幅最小、高端次之。

??近兩年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)承壓，房?jī)r(jià)延續(xù)低位，各檔次房產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出不同的下降曲線。為更好地研究二手房?jī)r(jià)格走勢(shì)，本文以16個(gè)典型城市為例，挑選出相對(duì)活躍的典型二手房項(xiàng)目，通過不同檔次小區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)、近年的房?jī)r(jià)高點(diǎn)出現(xiàn)時(shí)間，以及目前較高點(diǎn)的降幅，探究各檔次小區(qū)房?jī)r(jià)的抗跌能力差異。

??PART01價(jià)格高點(diǎn)分布：超三成項(xiàng)目歷史高點(diǎn)出現(xiàn)在2021年，改善項(xiàng)目占比半壁江山

??梳理16個(gè)重點(diǎn)城市28424個(gè)典型二手房小區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)可見：有多達(dá)31%的小區(qū)歷史最高房?jī)r(jià)出現(xiàn)在2021年，其次是2023和2022年，占比均僅有19%；完整年份中，2020年占比最低，僅有8%。由此可見，絕大多數(shù)項(xiàng)目歷史房?jī)r(jià)最高點(diǎn)出現(xiàn)在2021年，因此本文以2021年全年平均房?jī)r(jià)作為定基。

??考慮到項(xiàng)目眾多，各城市房?jī)r(jià)差異較大，因此我們利用這些項(xiàng)目按照最新掛牌參考價(jià)（2024年9月）/全市2021年該城二手房?jī)r(jià)格中位數(shù)的比值，進(jìn)一步對(duì)每個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行檔次分類，將其劃分為剛需（0-1）、改善（1-1.8）、高端（1.8-3）、頂豪（〉3）四個(gè)檔次。

??結(jié)果發(fā)現(xiàn)：不同檔次項(xiàng)目歷史最高價(jià)出現(xiàn)時(shí)間分布各不相同。在售項(xiàng)目歷史高價(jià)分布最集中的2021年，主要是改善型項(xiàng)目，多達(dá)4292個(gè)，占總項(xiàng)目個(gè)數(shù)的比重多達(dá)15%，其次是剛需，達(dá)13%；除此之外，歷史高價(jià)比重出現(xiàn)比較集中的還有2019年的剛需項(xiàng)目，占比高達(dá)12%。

??按照檔次匯總的話，2019-2024年合計(jì)，剛需項(xiàng)目占比最大，達(dá)49%；其次是改善項(xiàng)目占比，達(dá)41%，高端項(xiàng)目占比相對(duì)較低，僅有9%。頂豪項(xiàng)目占比更少，僅有1%。

??PART02價(jià)格變動(dòng)：降幅在10%以內(nèi)的項(xiàng)目仍有11%，頂豪平均降幅最小、高端次之

       就典型城市二手房項(xiàng)目最新掛牌參考價(jià)與其歷史最高點(diǎn)相比，絕大數(shù)據(jù)售價(jià)降幅在10%-30%之間，項(xiàng)目占比超過60%，更有24%的項(xiàng)目降幅超過三成。降幅在10%以內(nèi)的項(xiàng)目?jī)H有11%，從城市層面來(lái)看，多集中在北京、上海、廣州、杭州、天津等城市，降幅在10%以內(nèi)的項(xiàng)目數(shù)量均在300以上。

??進(jìn)一步對(duì)典型城市的各檔次項(xiàng)目最新掛牌參考價(jià)較歷史最高價(jià)的降幅進(jìn)行系統(tǒng)分析發(fā)現(xiàn)：各個(gè)檔次項(xiàng)目的房?jī)r(jià)降幅之間存在較大差異，頂豪項(xiàng)目降幅最小（14%），剛需項(xiàng)目降幅最大（27%），整體呈現(xiàn) 頂豪<高端<改善<剛需 的格局。

??具體城市來(lái)看，北京、深圳、南京、重慶、杭州等城市頂豪項(xiàng)目?jī)r(jià)格降幅均在10%以內(nèi)，這些城市其余類型降幅均相對(duì)較大，尤其是剛需項(xiàng)目，降幅多在25%以上。更有甚至，像東莞、天津、鄭州這類城市，剛需項(xiàng)目房?jī)r(jià)降幅在35%左右。

??PART03當(dāng)前價(jià)格：高達(dá)24%的高端項(xiàng)目在2024年處于價(jià)格高點(diǎn)，剛需僅有6%
分小區(qū)檔次來(lái)看，價(jià)格高點(diǎn)在2024年的頂豪項(xiàng)目數(shù)量占該檔次總在售項(xiàng)目數(shù)量的比重高達(dá)24%，其次是高端小區(qū)，占比為13%，改善和剛需項(xiàng)目占比相對(duì)較少，分別為7%和6%。越高端的項(xiàng)目，價(jià)格堅(jiān)挺的比例越大，剛需項(xiàng)目?jī)r(jià)格普遍韌性不足。

??落到城市差異角度：杭州、北京、重慶、天津、上海等城市價(jià)格高點(diǎn)在2024年的小區(qū)較多，均超200個(gè)；其次是廣州、南京、武漢、合肥、深圳、西安等城市，均有100余個(gè)小區(qū)價(jià)格高點(diǎn)在2024年。考慮到各個(gè)城市二手房項(xiàng)目存在較大差異，本節(jié)進(jìn)一步測(cè)算了典型城市價(jià)格高點(diǎn)在2024年的小區(qū)數(shù)量占比，杭州比重最高，達(dá)14%，其次是重慶，約10%的項(xiàng)目?jī)r(jià)格高點(diǎn)在2024年。

??綜上，從2019年以來(lái)典型二手房小區(qū)掛牌價(jià)格變化趨勢(shì)來(lái)看，超三成小區(qū)歷史房?jī)r(jià)高點(diǎn)出現(xiàn)在2021年，也是大多數(shù)改善類項(xiàng)目的價(jià)格高點(diǎn)。

??價(jià)格方面，將典型城市二手房最新掛牌參考價(jià)與其歷史最高點(diǎn)相比，絕大多數(shù)降幅在10%-30%之間，此類項(xiàng)目數(shù)量占比超過60%；更有24%的項(xiàng)目降幅超過三成，降幅在10%以內(nèi)的項(xiàng)目?jī)H有11%，多集中在北京、上海、廣州、杭州、天津等城市，降幅在10%以內(nèi)的項(xiàng)目數(shù)量均在300以上。

??分檔次來(lái)看，頂豪項(xiàng)目房?jī)r(jià)平均降幅最小（14%），剛需項(xiàng)目降幅最大（27%），較最高點(diǎn)降幅整體呈現(xiàn) 頂豪<高端<改善<剛需 的格局。考慮到樣本城市均為國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和人口發(fā)展處于最前列的城市，其他城市各類項(xiàng)目的降幅還會(huì)更大。

??抗跌能力最強(qiáng)的小區(qū)方面，杭州、北京、重慶、天津、上海等價(jià)格高點(diǎn)在2024年的小區(qū)較多，均超200個(gè)；從項(xiàng)目數(shù)量占比來(lái)看，杭州比重最高，達(dá)14%，其次是重慶，約10%的項(xiàng)目?jī)r(jià)格高點(diǎn)在2024年。分小區(qū)檔次來(lái)看，24%的頂豪小區(qū)房?jī)r(jià)高點(diǎn)出現(xiàn)在2024年，占比最高，其次是高端小區(qū)，占比為13%，改善和剛需項(xiàng)目占比相對(duì)較少，分別為7%和6%。項(xiàng)目越高端，價(jià)格堅(jiān)挺的概率更高，剛需項(xiàng)目?jī)r(jià)格韌性不足。

??究其原因，主要是當(dāng)前國(guó)內(nèi)缺乏好的投資渠道，中產(chǎn)階級(jí)、富豪在沒有好的投資項(xiàng)目的情況下，傾向于購(gòu)買稀缺的高端物業(yè)，尤其是豪宅項(xiàng)目更受到熱捧，聯(lián)系新房市場(chǎng)表現(xiàn)，譬如上海近期翠湖天地六合庭、中海領(lǐng)邸等多個(gè)高端盤“日光”，浦東前灘公館、綠發(fā)浦江園首開去化8成，僧多粥少格局下，頂豪、高端項(xiàng)目熱銷也在意料之中，價(jià)格也勢(shì)必堅(jiān)挺。