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??房價(jià)漲得太快，剛需房不好賣，改善型住房去化也在放緩，這是當(dāng)下長沙商品住宅市場的現(xiàn)狀。

??今日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的2022年9月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，僅有15個(gè)城市環(huán)比上漲，相比8月份19城減少4城。其中，長沙環(huán)比上漲0.1%，同比上漲2.7%。這已是自2020年12月以來，長沙新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)連續(xù)上漲22個(gè)月，在全國樓市較為罕見。在過去的22個(gè)月中，長沙已有多個(gè)月份的新房價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅，位列全國70個(gè)大中城市的前三或前五位。

??“環(huán)比漲幅明顯在收窄。其實(shí)從項(xiàng)目營銷一線反饋來看，下半年以來長沙房價(jià)基本是在下跌的。”在某房企長沙區(qū)域營銷總監(jiān)李先生看來，長沙房價(jià)能保持如此長時(shí)間的連續(xù)上漲，主要是因?yàn)檫@兩年長沙市場供應(yīng)了一批高價(jià)位的改善型住宅，整體拉平甚至是拉高了長沙房價(jià)。

??單價(jià)瞬間逼近35000元后，自媒體炒作直追廣州房價(jià)

??去年12月，長沙河西（湘江河以西）某改善型住宅監(jiān)制單價(jià)突破了2萬元/平方米。今年8月，長沙河?xùn)|某樓盤部分樓層的單價(jià)更是達(dá)到了34796.95元/平方米（含近3500元/平方米的精裝修）。

??伴隨著的是，當(dāng)?shù)刈悦襟w和房產(chǎn)中介炒作不斷，帶動了長沙房價(jià)大幅上漲的預(yù)期。有鼓吹近35000元/平方米的單價(jià)直追廣州房價(jià)的，有炒作以“好處費(fèi)、茶水費(fèi)”“保證開盤能買到”的......

??河?xùn)|的這一樓盤，市場真正的銷售狀況又是怎樣的呢？據(jù)了解，該項(xiàng)目8月份開盤的9#棟、5#棟，共有94套住宅。湖南中原研究院的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目開盤后的第一周，僅網(wǎng)簽成交31套，成交均價(jià)31501元/平方米。開盤已過兩個(gè)月，記者從長沙市住建局網(wǎng)站項(xiàng)目預(yù)售公開查詢頁面看到，該項(xiàng)目目前仍有不少房源處于“可售”狀態(tài)。

??“今年上半年之前，長沙的改善型住宅尤其是大平層確實(shí)銷售得很好。”當(dāng)?shù)厥袌鋈耸糠治龇Q，因?yàn)榉績r(jià)一直在漲，加快了部分改善型群體入市的節(jié)奏，但部分項(xiàng)目房價(jià)上漲過猛之后，相當(dāng)部分的人群畢竟購買力有限，加上有些項(xiàng)目在區(qū)位、戶型等方面自身有缺陷，長沙的改善型住宅整體去化自下半年以來明顯放慢。

??湖南世聯(lián)行市場知識中心發(fā)布的9月長沙房地產(chǎn)市場報(bào)告顯示，9月份長沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅成交約48萬平方米，環(huán)比減少8%，同比減少43%，行業(yè)信心及購買力處于低谷，大平層成交走勢下滑；成交均價(jià)約13814元/平方米，環(huán)比下跌5%，同比上漲8%。今年前9個(gè)月，長沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅成交約498萬平方米，同比減少45%。

??此前，作為樓市調(diào)控模范生的長沙，前些年在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期方面真抓實(shí)干，探索出了不少新路，長沙也多年保持了新建商品住宅年銷量約1500萬平方米的高規(guī)模。

??在穩(wěn)房價(jià)的同時(shí)，如何保品質(zhì)？去年下半年，長沙市政府部門甚至內(nèi)部商定了一項(xiàng)強(qiáng)化房價(jià)地價(jià)聯(lián)動、嚴(yán)控房地價(jià)差的舉措，即剛需房的房價(jià)（毛坯）與地價(jià)差不超過7000元/平方米，改善房的房價(jià)（毛坯）與地價(jià)差不超過10000元/平方米。

??舉措是有了，但后來長沙市具體又是怎么執(zhí)行的呢？從當(dāng)?shù)卣块T監(jiān)制出的價(jià)格來看，相當(dāng)部分的改善型住宅（毛坯）房地價(jià)差超過了10000元/平方米，有的甚至超過了14000元/平方米。當(dāng)?shù)厥袌鋈耸恐毖裕瑥膸讉€(gè)典型項(xiàng)目的監(jiān)制價(jià)格看，基本上是起初市場放風(fēng)單價(jià)多少，后來就審批到了多高價(jià)格，甚至更高。

??限價(jià)步步高 剛需房不得不降價(jià)賣

??在改善房大漲房價(jià)的同時(shí)，長沙的剛需房限價(jià)也在快跑前進(jìn)。

??以長沙河西的大王山片區(qū)為例，從2017年的毛坯限價(jià)8500元/平方米，到今年4月份的限價(jià)13300元/平方米，上漲了4800元/平方米。5年時(shí)間里，限價(jià)漲幅超56%。

??限價(jià)的步步高漲，也使得幾家歡樂幾家愁。但在市場狂歡過后，片區(qū)的開發(fā)商也在迎來陣痛期。

??頗具標(biāo)志性的一大營銷事件是，今年4月以毛坯限價(jià)13300元/平方米拿下的該項(xiàng)目，加上2500元/平方米的精裝修后，開發(fā)商原計(jì)劃銷售單價(jià)15800元/平方米。但在今年9月開盤時(shí)，該項(xiàng)目給了市場一個(gè)意外和驚喜：13000元/平方米的均價(jià)（含精裝修），不僅是贈送了精裝修，而且比毛坯限價(jià)還低。

??“沒辦法。一是片區(qū)及周邊競品太多，二是房價(jià)上漲到一定階段后，圖省會優(yōu)質(zhì)教育資源的省內(nèi)地市的剛需客戶也在銳減，只能降價(jià)讓利走量。”該項(xiàng)目有關(guān)人士言談中，略顯無奈。

??據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者觀察，受房票的影響，當(dāng)?shù)亻_發(fā)商近年來熱衷于開發(fā)大戶型住宅，100平方米以下的戶型很少，加上近年來高溢價(jià)的大平層熱銷后，開發(fā)商無論是從銷量還是出于溢價(jià)利潤考慮，對開發(fā)大戶型的動力更足。

??湖南中原研究院的長沙房地產(chǎn)市場報(bào)告稱，9月份長沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅成交面積段主力為130~144平方米產(chǎn)品，占比34%，較上月增長3個(gè)百分點(diǎn)，160平方米以上的占比23%；成交的單價(jià)主力集中在12000~14000元/平方米，占比29%。

??一方面，隨著單價(jià)限價(jià)的上漲和戶型面積的趨大化，較高的總房價(jià)，超出了相當(dāng)一部分剛需人群的購買力，剛需客戶要么放棄，要么等待；另一方面，單價(jià)大漲過后的改善型住宅，也在少部分有購買力的群體之中，為去化難題尋找出路。

??湖南世聯(lián)行市場知識中心的市場報(bào)告表明，截至今年9月底，長沙市內(nèi)五區(qū)普通商品住宅可售面積約730萬平方米，環(huán)比增長7%，同比增長15%，庫存明顯增加；去化周期達(dá)13.1個(gè)月，環(huán)比縮短1.5個(gè)月，同比延長6.9個(gè)月，去化流速減緩，去化周期創(chuàng)新高。

??“一兩年前，一些在廣州、深圳工作經(jīng)商的湘籍人士，來長沙給父母買房，下單我們的300多平方米的大平層，眼睛眨都不眨一下，因?yàn)槟菚r(shí)改善型住宅單價(jià)還不高。但今年，這個(gè)群體的哪怕是更聲名在外的成功人士，基本是只看我們的110~140平方米的剛改房，而且會問置業(yè)顧問還能有什么優(yōu)惠。”從某知名房企長沙區(qū)域負(fù)責(zé)人的這一番話，或能在一定層面感受到，近年來尤其是今年以來長沙房價(jià)以及市場的較大變化。