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年末供應(yīng)微增且剛需改善參半,預(yù)期12月“翹尾”有限

市場(chǎng)克而瑞研究中心 2023-12-12 08:35:59 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

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??在經(jīng)歷了11月供應(yīng)低位回升后,12月供應(yīng)小幅放量,環(huán)比上升5%,與上月基本持平。不同能級(jí)城市均保持環(huán)比持增,同比回落態(tài)勢(shì);三四線(xiàn)環(huán)比增幅顯著高于一二線(xiàn)。

??從供給結(jié)構(gòu)來(lái)看,剛需、改善各占4成以上,主城區(qū)為主、近郊為輔。

??預(yù)判12月,我們認(rèn)為,供應(yīng)小幅放量疊加年末房企加大營(yíng)銷(xiāo)力度或?qū)?dòng)12月成交“翹尾”,但是基于政策邊際效應(yīng)遞減,多數(shù)微觀(guān)項(xiàng)目來(lái)訪(fǎng)、認(rèn)購(gòu)已有逐步走低態(tài)勢(shì),因此,成交環(huán)比增幅相對(duì)有限,全年成交規(guī)模較2022年或?qū)⒎€(wěn)中有跌,跌幅預(yù)期5%-10%。 

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??隨著政策利好不斷落地,行業(yè)弱復(fù)蘇行情延續(xù)。2023年11月,30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)1265萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)30%,顯示臨近業(yè)績(jī)沖刺期,房企推貨積極性略有提升,同比下降23%,仍近5年同期最低,幾乎僅為2019年同期高點(diǎn)的三成。

??成交則在10月集中放量后迎來(lái)回落,據(jù)CRIC監(jiān)測(cè),11月30個(gè)重點(diǎn)城市成交面積為1261萬(wàn)平方米,環(huán)比下降12%,同比微降3%。前11月累計(jì)同比微增1.72%,增幅較上月持續(xù)收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。

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??據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù),重點(diǎn)城市11月平均開(kāi)盤(pán)去化率為40%,較上月下降2個(gè)百分點(diǎn)。11月成交動(dòng)能持續(xù)放緩,微觀(guān)項(xiàng)目體感與成交降勢(shì)保持一致。雖然目前仍是寬松政策持續(xù)釋放利好期,成交持增,但項(xiàng)目微觀(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看,政策對(duì)市場(chǎng)提振作用邊際效應(yīng)遞減。

3??進(jìn)入12月,供應(yīng)小幅放量,環(huán)比上升5%,與11月基本持平。據(jù)CRIC調(diào)研,12月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積1366萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)5%,同比下降17%,2023年全年累計(jì)供應(yīng)面積將達(dá)到14497萬(wàn)平方米,累計(jì)同比跌幅為9%。

??隨著年末沖刺季來(lái)臨,疊加核心城市利好政策持續(xù)發(fā)酵,房企推盤(pán)積極性穩(wěn)步提升。

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??分能級(jí)來(lái)看,一線(xiàn)穩(wěn)中微增,環(huán)比上漲3%,同比下降18%。北京年末“翹尾”,本月環(huán)比增長(zhǎng)36%,同比增幅也達(dá)64%,絕對(duì)量為年內(nèi)次高,迎來(lái)了穩(wěn)步放量。上海單月供應(yīng)延續(xù)100萬(wàn)平方米以上高位,年內(nèi)預(yù)期有13個(gè)批次供應(yīng)。廣州延續(xù)同環(huán)比齊增態(tài)勢(shì),單月供應(yīng)量顯著超過(guò)2023年月均,深圳則是同環(huán)比齊跌,12月僅有10個(gè)樓盤(pán)約3118套房源入市。

??二線(xiàn)城市延續(xù)增勢(shì),12月供應(yīng)環(huán)比預(yù)期增長(zhǎng)4%,同比仍跌17%,累計(jì)同比微降6%。從絕對(duì)量來(lái)看,西安、成都、武漢單月供應(yīng)均超100萬(wàn)平方米,位列二線(xiàn)城市TOP3。各城市環(huán)比漲多跌少,漲幅顯著的集中在西安、武漢、長(zhǎng)沙、重慶等中西部?jī)?nèi)陸區(qū)域中心。

??三四線(xiàn)整體供應(yīng)放量顯著,環(huán)比增長(zhǎng)29%,同比下降5%。我們調(diào)研了長(zhǎng)、珠三角部分重點(diǎn)城市,無(wú)錫、徐州單月供應(yīng)規(guī)模均超過(guò)20萬(wàn)平方米,漳州環(huán)比倍增主要源于基數(shù)較低,實(shí)則房企推盤(pán)近乎停滯,單月供應(yīng)量?jī)H6萬(wàn)平方米。

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??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來(lái)看,重點(diǎn)城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為45%、46%和9%,呈現(xiàn)出以剛需、改善二分天下的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

??分城市來(lái)看,內(nèi)陸弱二線(xiàn)城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比基本都在60%以上,以濟(jì)南、昆明、南寧、鄭州、長(zhǎng)沙、武漢、重慶等為典型代表,剛需客群仍是成交主力。

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??從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項(xiàng)目區(qū)域分布來(lái)看,重點(diǎn)城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為49%、36%和15%,與上月的供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本驅(qū)動(dòng),整體供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū),近郊次之。

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??可以看到,12月供應(yīng)環(huán)比穩(wěn)中有增,略高于2023年月均水平,加之12月房企為沖刺年末業(yè)績(jī),預(yù)期會(huì)加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)力度,以?xún)r(jià)換量策略之下預(yù)期會(huì)帶動(dòng)成交迎來(lái)一波放量,環(huán)比或?qū)⒎€(wěn)中有降,同比增幅也將持續(xù)收窄,全年成交規(guī)模較2022年或?qū)⒎€(wěn)中有降5%-10%左右。

??不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù),大體可以分為以下幾類(lèi)典型城市:

??第一類(lèi)為北京、上海、西安、成都等熱點(diǎn)恒熱的核心一二線(xiàn)城市,成交預(yù)期高位平穩(wěn),環(huán)比保持穩(wěn)中有增態(tài)勢(shì)。

??第二類(lèi)為深圳、杭州、合肥、蘇州、天津等市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)淡,這些城市12月供應(yīng)不增反降,房企推盤(pán)積極性不高,供給約束更為顯著。

??第三類(lèi)為廣州、武漢等人口、購(gòu)買(mǎi)力尚有支撐,整體成交或?qū)⒎€(wěn)步修復(fù),但是漲幅相對(duì)有限。

??第四類(lèi)為鄭州、重慶、南寧、福州、昆明等短期內(nèi)購(gòu)買(mǎi)力仍需修復(fù),預(yù)期延續(xù)探底行情。

??總體來(lái)看,12月供應(yīng)或?qū)⑿》帕浚驅(qū)?dòng)成交“翹尾”,但漲幅有限。

??一方面各地新政利好即將出盡,對(duì)成交的提振效果邊際遞減,即便是北京、上海、杭州等城市次核心區(qū)項(xiàng)目去化亦承壓;

??另一方面,11月整體成交已顯疲態(tài),前期復(fù)蘇苗頭良好的武漢、天津、長(zhǎng)沙等核心二線(xiàn)成交也出現(xiàn)由升轉(zhuǎn)降,價(jià)格內(nèi)卷持續(xù)加劇。

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2023-12-12 更多

中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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