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??5月16日，保利發(fā)展控股集團股份有限公司（以下簡稱“保利發(fā)展”，600048.SH）與國壽投資保險資產管理有限公司（以下簡稱“國壽投資”）舉行戰(zhàn)略合作簽約儀式。據保利發(fā)展董事長劉平介紹，雙方的合作領域包括存量資產盤活、不動產經營提升、創(chuàng)新融資模式等。

??今年年初，保利發(fā)展就曾透露將繼續(xù)加大與大型金融機構、產業(yè)龍頭的戰(zhàn)略合作力度，助力盤活存量資產、釋放占壓資金，以更好把握租賃住房等持有經營型的市場機會。4月底的業(yè)績會上，劉平也提出了租賃住房的發(fā)展目標，即未來3年達到30萬間。

??國壽投資是中國人壽旗下專業(yè)另類投資平臺，曾投資過多單以租賃住房為底層資產的公募REITs以及ABS產品，還與華潤置地合作發(fā)行了以深圳萬象城為底層資產的資產支持計劃。

??5月20日，保利發(fā)展方面對中國房地產報記者表示，雙方合作正在有序推進，未來將探討經營資產商業(yè)不動產基金、公募reits、私募reits、不動產投融資、資產盤活、城市更新等相關業(yè)務。

??引入國壽投資合作

??國壽投資是國內首家專注另類投資的大型保險資管公司，投資領域涵蓋股權投資、不動產投資、基礎設施投資、特殊機會投資、普惠金融等。截至2023年末，該公司累計簽約規(guī)模超8000億元，管理資產規(guī)模超5000億元。

??對于合作目的，劉平在簽約儀式上表示，保利發(fā)展銷售去化規(guī)模維持行業(yè)頭部，去庫存、調結構取得明顯成效，下一步要通過加大與金融機構合作進一步拓展發(fā)展空間。

??保險公司也需要為資金找出路。國壽投資總裁張鳳鳴表示，保險資金具有規(guī)模大、期限長、穩(wěn)定性強的特點，與保利發(fā)展在資產端形成高度互補，未來雙方將共同打造“保險資金+不動產開發(fā)運營”生態(tài)閉環(huán)。

??此前，保利發(fā)展也與部分保險公司有過交集，但大多在股權投資或子公司業(yè)務合作等層面。例如，2016年，泰康人壽旗下泰康資管出資60億元認購該公司非公開發(fā)行股票7.33億股，成為其第二大股東。2023年，保利健康產業(yè)投資有限公司與中信保誠人壽簽署合作協(xié)議，擬在康養(yǎng)領域有所作為。

??合作較為深入的是太平系，2018年，保利發(fā)展與太平人壽、太平資產共同設立太平保利投資管理有限公司，計劃在養(yǎng)老地產、健康產業(yè)等領域一展拳腳。不過，今年4月份，保利發(fā)展已經掛牌轉讓所持的49%股權，結束此次跨界合作。

??大力發(fā)展租賃住房

??經營資產的盤活是保利發(fā)展今年的工作重心之一。截至2024年底，該公司租賃住房、購物中心、酒店、寫字樓等商業(yè)經營類資產項目累計開業(yè)534萬平方米。

??4月底的業(yè)績會上，保利發(fā)展管理層提出了新發(fā)展目標，即重塑“一個新的保利發(fā)展”，構建“三大主業(yè)”，包括做優(yōu)不動產投資開發(fā)、加速做大不動產經營、全力做強不動產綜合服務。“我們認為，不動產存量市場廣闊，經營和綜合服務領域具有巨大的挖掘潛力。隨著投資開發(fā)量的萎縮，不動產經營和服務的消費需求和市場份額將持續(xù)增長，也是我們必須全力突破的戰(zhàn)略方向。”劉平表示。

??據介紹，未來幾年，不動產投資開發(fā)業(yè)務仍將是保利發(fā)展的核心主業(yè)，因其在規(guī)模和利潤貢獻方面的重要性難以被替代。但其他兩個主業(yè)也將大力發(fā)展，劉平特別提到了，未來3年租賃住房業(yè)務計劃實現(xiàn)高速發(fā)展，目標是達到30萬間的規(guī)模。“目前，我們在租賃房領域的行業(yè)排名處于中等水平，與公司的整體行業(yè)地位和品牌影響力不匹配，因此需要加快發(fā)展步伐。”

??2024年，保利發(fā)展已經在提速發(fā)展租賃住房業(yè)態(tài)，報告期末，其在管租賃住房規(guī)模超過4.5萬間，在營租賃住房規(guī)模超過2.2萬間，同比增長47%。

??短短3年時間，租賃住房規(guī)模要由4.5萬間增至30萬間是個不小的挑戰(zhàn)，保險資金的介入一定程度上有助于緩解保利發(fā)展的投資和運營壓力。

??租賃住房這個投資領域，國壽投資并不陌生。該公司曾以戰(zhàn)略投資人身份投資上海城投寬庭保租房公募REIT、建信住房租賃基金持有型不動產資產支持專項計劃等多單以租賃住房為底層資產的公募REITs以及ABS產品，還計劃與雄安新區(qū)政府相關部門、雄安集團相關主體共同發(fā)起雄安租賃住房Pre-REITs基金。商場等物業(yè)也是國壽投資的投資標的，2024年底，該公司發(fā)起設立的“國壽投資-華潤置地深圳萬象城資產支持計劃” 完成發(fā)行，資金規(guī)模56億元。

??保利發(fā)展期望未來不動產經營、不動產綜合服務的收入占比能夠逐年提升，與不動產投資開發(fā)業(yè)態(tài)形成均衡狀態(tài)。2024年，該公司商業(yè)經營類資產實現(xiàn)收入約40億元，只占總收入的約1.3%。而國壽投資的加盟對其戰(zhàn)略目標的達成能發(fā)揮多大作用，還有待進一步觀察。