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??6月19日，上海第五批次六宗地正式開(kāi)拍，起始價(jià)192.5億元，首日五宗地塊攬金191.56億元。

??從首日競(jìng)拍情況來(lái)看，高溢價(jià)與底價(jià)成交并存，央國(guó)企對(duì)核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪依然激烈：唯一內(nèi)環(huán)內(nèi)的宅地楊浦濱江地塊溢價(jià)率達(dá)到30.8%，并成為區(qū)域單價(jià)地王。與之相對(duì)應(yīng)的是，寶山區(qū)、青浦區(qū)和金山區(qū)3宗地塊溢價(jià)均在10%以內(nèi)。

??本土民企大華集團(tuán)“補(bǔ)倉(cāng)”上海，以底價(jià)“撿漏”青浦地塊，釋放民企重返土拍市場(chǎng)的積極信號(hào)。

??整體來(lái)看，在優(yōu)質(zhì)地塊的帶動(dòng)下，上海土地市場(chǎng)仍將維持一定熱度，而典型房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪還將持續(xù)加劇。

??上海土拍首日共出讓了5宗地塊，整體來(lái)看有三大看點(diǎn)：首先，區(qū)域單價(jià)地王和總價(jià)地王出現(xiàn)；其次，大規(guī)模商辦體量的綜合地塊難得出現(xiàn)溢價(jià)成交；最后，在央國(guó)企主流的拿地格局下，民企大華現(xiàn)身上海土拍，“撿漏”底價(jià)拿地。

??具體來(lái)看，楊浦新的單價(jià)地王出現(xiàn)，即本輪最熱的楊浦區(qū)C090101單元01C5-02地塊，最終經(jīng)過(guò)95輪競(jìng)價(jià)，由保利發(fā)展以35億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)到30.79%，樓面價(jià)95530元/平方米，超越保利外灘序88項(xiàng)目的88462元/平方米最高地價(jià)。

??該地塊作為內(nèi)環(huán)內(nèi)唯一宅地，共吸引了6家房企參拍，分別是上海城建、中海、保利發(fā)展、越秀、招商&財(cái)投、華潤(rùn)&中能建，競(jìng)拍熱度可見(jiàn)一斑。

??除此之外，保利發(fā)展還以31.4億元拿下了閔行顓橋地塊，也是溢價(jià)率第二高地塊，溢價(jià)率接近13%。

??五批次土拍首日，保利發(fā)展成最大贏家，以66.4億元連拿兩塊地，展現(xiàn)出實(shí)力央企加倉(cāng)上海核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊的決心。

??另外，本輪“巨無(wú)霸”寶山南大組合地塊以81.95億元總成交價(jià)，成為南大板塊新的總價(jià)地王。該地塊吸引了中建八局和華潤(rùn)置地兩家房企競(jìng)拍，最終被中建八局拿下，溢價(jià)率1.17%。這也是近年少有的大規(guī)模商辦體量的綜合地塊溢價(jià)成交的地塊。

??從溢價(jià)率來(lái)看，五宗地塊仍有三宗溢價(jià)率低于10%，土拍熱度分化持續(xù)。

??今年上海共進(jìn)行了五輪集中土拍，共成交了18宗地塊，攬金613億元。

??前四批次因?yàn)楣?yīng)幅數(shù)較少的原因，土地成交金額普遍不高，尤其是第二批次僅一宗地塊成交，土地成交金額在各批次中最低，只有26.6億元。

??無(wú)論是出讓土地?cái)?shù)量還是出讓金額，第五批次都是最高的，6宗地起始價(jià)就達(dá)到192.5億元。由于本輪尚有一宗未競(jìng)拍，競(jìng)拍完成后五批次土拍土地成交價(jià)將突破200萬(wàn)。

??從土地?zé)岫葋?lái)看，前五批次中有三分之一的地塊溢價(jià)率超30%，共有6宗。溢價(jià)率最高的出自第三批次浦東北蔡地塊，在66輪競(jìng)拍后，轉(zhuǎn)入競(jìng)高品質(zhì)建設(shè)環(huán)節(jié)，最終被綠城以40%的溢價(jià)率拿下。

??若算上非集中供地出讓地塊以及劃撥和協(xié)議出讓土地，并扣除工業(yè)和其他用地，截至6月19日，上海土地成交總金額已超千億，達(dá)到1263億元，其中，協(xié)議出讓土地金額達(dá)到了610億元。 

??近期民企拿地積極性提升的情況在上海也有了明顯的體現(xiàn)。

??在五批次土拍首日，大華集團(tuán)以底價(jià)30.5億元競(jìng)得大虹橋徐涇地塊，這是繼三批次以接近25億拿下靜安大寧一宗“地王”后大華在上海土地市場(chǎng)的第二次出手。

??相比北京、深圳、廈門(mén)等地今年前5月尚無(wú)民企拿地，大華等民企現(xiàn)身上海拿地本身值得關(guān)注和肯定，民企的回歸對(duì)于土地市場(chǎng)是一個(gè)積極信號(hào)，也反映出企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)持續(xù)保持止跌回穩(wěn)的信心提升。

??從重點(diǎn)城市情況來(lái)看，民企投資有一定程度的回溫。

??根據(jù)CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年前5月重點(diǎn)30城民企拿地建面占比為25%，較2024年占比提升了近7個(gè)百分點(diǎn)。此外，重點(diǎn)30城民企前5月拿地金額為968.5億元，同比大幅上漲41%。

??不過(guò)，在上海、北京等核心城市，土地資源相對(duì)稀缺，尤其是核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊主要都由國(guó)央企收入囊中，民企投資能力遠(yuǎn)弱于央國(guó)企，拿地也以底價(jià)、低溢價(jià)地塊為主。此外，民企投資策略以深耕、補(bǔ)倉(cāng)為邏輯出發(fā)點(diǎn)，新增土儲(chǔ)均位于深耕的城市內(nèi)。

??上海土地市場(chǎng)依舊延續(xù)在分化中維持熱度，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)成交，位置稍偏遠(yuǎn)的地塊底價(jià)或低溢價(jià)成交，房企拿地意愿分化，且板塊內(nèi)新房市場(chǎng)表現(xiàn)也是房企拿地的重要考量，房企投資更加追求確定性。

??從房企的角度來(lái)看，央國(guó)企之間對(duì)核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，優(yōu)質(zhì)資源持續(xù)向頭部企業(yè)聚集，民企投資積極性有所回溫，但銷(xiāo)售仍未全面回暖，長(zhǎng)期投資仍然缺乏動(dòng)力。

??當(dāng)前核心城市土地出讓邏輯已非常清晰，土地供給側(cè)將進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)規(guī)模和質(zhì)量，確保核心城市土地市場(chǎng)維持應(yīng)有的熱度，從行業(yè)最上游穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)更快達(dá)成供求新平衡。