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??短期來看京滬深杭二手房市場還將穩中有降態勢

??◎  文 / 俞倩倩

??步入2025年二季度以來，二手房成交熱度穩步回落，逐月下跌，據CRIC監測數據，2025年5月30個重點城市二手房成交環比下降10%，與新房成交環比持增形成鮮明對比。而熱點恒熱的京滬深杭環比跌幅基本都在10%左右，究竟5月二手房市場成交結構有哪些變化？又反映出當前客群怎樣的置業偏好呢？

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??京滬深杭300-600萬成交占比顯著回調

??剛需剛改客戶消費降級

??從成交總價段來看當前居民當前購買力，主要呈現出以下特征：

??一方面剛改客群即總價段處于300-600萬成交占比顯著回調，客戶觀望情緒持續加劇，以上海為例，三個總價段300-400萬元、400-500萬元、500-600萬元5月成交占比同環比齊跌，全面飄綠，整體市場呈現出剛需、高改“兩頭翹”，而剛改、中改需求“塌陷”的特征。

??另一方面低總價段極致剛需客群消費降級較為嚴重，滬深杭低總價房源5月成交集中度仍有上行趨勢。以深圳為例，2025年5月總價300萬以內房源成交套數占比為34.4%，環比上升1.2pcts,同比上升6.0pcts；市場份額有進一步擴大趨勢。值得關注的是，剛需客群仍是二手房市場購買主力，北京、上海、深圳、杭州低總價段成交套數占比均在50-60%。

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??京滬90-120平成交占比同環比齊增

??深圳<90平面積段熱銷

??從成交面積段來看，北京、上海較為類似，80平以內小面積段雖為成交主力，但是同環比齊跌，市場份額占比持續下降，主要源于京滬兩城這一面積段戶型都為一房、二房設計，戶型功能性缺失且多為老舊房源；而90-120平成交占比持增，主要源于這一面積段多為三房設計，功能性完備，可以滿足“一步到位”的自住需求，性價比相對較高。深圳與之京滬不同，70平以下和80-90平面積段為成交主力且占比持增，因深圳二手房市場房齡普遍較新，小面積低總價戶型還是迎合了剛需客群的短期置業需求，因而備受購房者青睞。

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??成交占比環增多為中等價值片區

??深杭主力區域集中度下降

??而從成交區域來看，成交占比環比持增的多為城市中等價值片區，譬如北京豐臺區、昌平區、門頭溝區；上海浦東區區，深圳龍崗區、龍華區，杭州濱江區、西湖區，值得關注的是，深杭主力區域成交集中度下降，據CRIC監測數據，5月環比跌幅TOP3的深圳南山區、福田區，杭州蕭山區、余杭區成交套數占比均為本城市TOP3區域。此外，上海外圍區域松江區和奉賢區本月成交套數占比結構性回升，環比漲幅均在2pcts以上。

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??京深杭5月可比房價下跌項目占比環增

??剛需小區加速“以價換量”

??上文可知，京滬深杭四城剛需成交基本都占據成交主力且集中度還有進一步上升趨勢，而千萬豪宅市場受限于二手房新增掛牌不足，成交熱度略有回落。事實上，5月北京、深圳、杭州二手可比房價下跌項目占比均有擴大趨勢，上海下跌項目占比略有縮小但，仍保持在56%高位。

??不過價格下調對于不同檔次小區銷量的提振作用略有不同，低價策略對于剛需小區跑量作用更為顯著，據CRIC監測數據，除深圳之外，京滬杭2025年5月剛需小區二手可比房價下跌項目占比環比均出現了不同程度回升，即成交的剛需小區中房價下跌占比有進一步擴大趨勢，其中北京、上海成交的剛需小區中半數以上價格下調。

??而對于高端小區而言，更多是受限于新增掛牌量不足影響，加之2025年5月高得房率的四代宅、新規產品集中入市，也會對高凈值客群有一定的分流作用。

??總體來說，本月二手房市場熱度迎來了季節性回落，一方面一季度學區置業熱潮已過，需求迎來了階段性瓶頸期；另一方面，二手房新增掛牌量略顯不足，尤其是高端豪宅供給約束顯著；此外，新房市場年中沖刺，優質產品集中入市也對二手房市場產生了一定沖擊。目前來看，重點城市京滬深杭剛需客群仍是二手房市場成交主力且本月集中度進一步上升，剛改中改需求“塌陷”，成交區域也有向城市中等價值片區不斷聚焦的趨勢。

??預判后市，我們認為，短期來看京滬深杭二手房市場還將穩中有降態勢，中高改小區能否放量主要取決于新增掛牌量和新房市場優質產品入市量影響；而剛需盤目前仍然以價格為導向；目前隨著二手房市場逐步過渡為買方市場，購房者在置業時往往會綜合考慮小區區位、配套、價格等因素，選取性價比較高的小區，這也意味著區位偏遠、功能性缺失的遠郊老破小交易周期將進一步拉長，后期也將面臨不小的去化壓力。